Unter dem Titel «Insights Arealentwicklungen – Stolpersteine und Herausforderungen, wenn Quartiere entstehen!» teilten vier Experten am Beispiel Bülach Nord ihre Erfahrungen rund um das Thema. Zentral für Gemeinden sind die Interaktion mit den Arealeigentümern, ein guter Projektentwickler sowie klare Planungsvorgaben.
Neben den noch anstehenden Herausforderungen des Quartiers (siehe auch hier) bot die schon fast 20-jährige Entwicklungsgeschichte viel Material für Reflexion. Im Rückblick auf den Planungsprozess zu Bülach Nord verriet Claude Cornaz, Verwaltungsratspräsident der Vetropack und ehemaliger Besitzer des Glasi-Areals: «Wir waren nach dem Entscheid zur Werkschliessung mit ganz anderen betrieblichen Herausforderungen beschäftigt. Der Verkauf war nicht erstes Thema». Es galt die Produktion von 500 Tonnen flüssigem Glas zurückzufahren und Produktionsanlagen zu verkaufen. Danach folgten Zwischennutzungen des Areals mit Kleingewerbe und Gastronomie.
Parallel zu ersten Verkaufsgesprächen wurde der Rückbau und die Sanierung der Altlasten vorgenommen. Es gab immer wieder Interessenten für das Glasi-Areal, so wurde mit dem Baumarktbetreiber Hornbach lange verhandelt. «Am Schluss habe ich entschieden, dass es nicht das Richtige für Bülach ist», meinte Cornaz. Es sei aber auch klar gewesen, dass sie sich auf ihre Kompetenzen als Industrieunternehmen konzentrieren und das Land möglichst als Ganzes verkaufen wollten. Die Ausführungen zeigte, dass eine aktive Einbindung und der direkte Dialog zwischen Grundbesitzern und der Stadt ein zentraler Faktor für gelingende Arealentwicklungen sind.
Baugenossenschaften und geforderte Milizparlamente
Nach der Ablehnung von Hornbach als Käufer kam es ab 2012 dazu, dass sich Logis Suisse, die Baugenossenschaft Glattal Zürich und die Steiner AG für das Areal interessierten. Der lange Planungsprozess, er dauerte länger als die ganze Bauzeit, brauchte ganz offensichtlich von allen Beteiligten Durchhaltewillen und Energie. «Es gab auch schwierige Momente», meinte einer der Referenten. Die engen Vorgaben der Stadt, die Testplanung und die Architekturwettbewerbe, welche die Firma Steiner als Arealentwicklerin ausschrieb, hatten eine besonders gute Gestaltung zum Ziel.
Stadtpräsident Mark Eberli liess auch durchblicken, dass die Komplexität, die vielen Sitzungen und Gespräche mit Investoren das Milizparlament gefordert hätten. Auf die Frage des Moderators Dariush Daftarian wird deutlich, dass sich der ehemalige Eigentümer, die Stadt, Entwickler und Investoren immer wieder zusammengerauft haben, um die Herausforderungen zu meistern und so ein gewisser sozialer Kit entstanden ist. Auf dem 42 000 Quadratmeter grossen Areal entstehen 470 Miet- und 105 Eigentumswohnungen. Die Gebäudehöhen liegen zwischen 21 und 25 Metern, das Hotel-Gebäude wird 60 Meter hoch. Gegen Norden und in den Erdgeschossen werden 35 000 Quadratmeter Gewerbeflächen entstehen.
Erfahrungen aus dem Planungsprozess:
- Sozialer Kit und Austausch zwischen Landbesitzer und öffentlicher Hand notwendig
- Gemeinsame Planung von Arealentwickler, Investoren und öffentlicher Hand
- Festlegung der Vorgaben durch öffentliche Hand
- Aufnehmen der lokalen Gegebenheiten in Architektur-Wettbewerben